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[Article sponsorisé] Quand on s’installe dans un nouveau pays, on pense tout de suite : nouvelle langue, nouvelle culture, nouvelles habitudes. Lorsque les Français (ou les Belges ou Suisses) s’installent au Québec, même s’ils ont beau savoir tout cela, ils ont peut-être tout de même l’impression que certaines choses sont identiques.
Il en va donc de même pour l’immobilier : les immigrants européens ont des références et des réflexes en matière de prêts immobilier qui sont parfois aux antipodes de ce que la réalité québécoise représente. PretImmoquébec présente donc le top 10 des différences étonnantes concernant les prêts immobiliers en France vs au Québec.
Français et Québecois n’utilisent pas les mêmes terminologies. Voici les 4 principales différences de vocabulaire :
Pour explorer davantage les notions de sémantiques, c’est par ici.
En Europe, il est commun pour les emprunteurs de choisir un taux pour la durée totale de l’amortissement. Le taux va habituellement varier selon cette durée. Plus la durée de l’amortissement est courte, plus le taux est bas.
Au Québec (et globalement au Canada), on fixe une durée d’amortissement (à l’heure de rédaction de cet article, maximum 25 ans pour les prêts avec moins de 20% d’apport et maximum 30 ans pour les prêts avec plus de 20% d’apport), mais le taux est bloqué et consenti pour une durée inférieure qui se nomme “le terme“.
Le calcul de la mensualité va donc s’établir selon le taux fixé durant le terme, comme si ce taux restait inchangé sur toute la durée de l’amortissement. Dans la réalité évidemment, le taux ne sera pas identique durant toute la durée de l’amortissement, ceci sert uniquement pour une base de calcul. Une fois le terme échu… attendez le point 10 de cet article pour savoir ce qu’il se passe 😊.
En France, les ratios d’endettement sont calculés sur les revenus nets des emprunteurs et tiennent compte de toutes les dettes récurrentes. Y compris des frais comme les assurances, la garderie… Généralement, les banques françaises acceptent que l’ensemble des dettes représente environ 33% du revenu net du foyer.
Au Québec (et plus généralement en Amérique du Nord), ce calcul est tout à fait différent. Les institutions financières vont appliquer deux ratios bien distincts :
Important : il est quasiment impossible pour un non professionnel de calculer son propre ratio d’endettement, et ce, même à l’aide de calculateurs en ligne. Pour calculer votre capacité d’emprunt il est fortement conseillé de vous adresser à un expert. Contactez PretImmoquebec gratuitement !
En France, aucune législation n’empêche une institution de concéder un prêt immobilier à 110% de la valeur de la propriété visée.
Au Québec, l’apport minimum pour acheter est de 5%, soit un emprunt de 95%. La provenance de cet apport varie selon le statut d’immigration de l’emprunteur. Il existe deux grandes catégories :
Un emprunteur qui ne tombe pas dans ces catégories devra mettre un apport plus conséquent : 10% -20% -35% selon les cas et les ratios d’endettement. Contactez sans frais un expert PretImmoquebec afin d’établir la situation qui vous correspond.
En France les frais de notaire peuvent représenter jusque 8-9% du prix d’achat et comprennent à la fois les honoraires des notaires mais aussi les diverses taxes de mutation gouvernementales. Par ailleurs les frais de notaires peuvent être réduits en fonction de la part du mobilier cédé dans le cadre de la transaction ou encore dans le cadre d’un programme neuf.
Par comparaison au Québec, on parlera plutôt de frais de démarrage ou encore de frais de clôture.
Typiquement, les institutions financières demandent que les acheteurs détiennent 1.5% du prix d’achat pour faire face à ces différents frais. Dans la réalité il vaut mieux prévoir 2 à 2.5% du prix d’achat.
Les frais de démarrage sont en fait une somme de différents montants que les acheteurs vont avoir à débourser dans le cadre de la transaction plutôt qu’un seul et unique frais qu’ils auraient à payer en une fois. En voici les principaux (les montants sont indiqués à titre indicatifs et en date du jour) :
En France, les banques vont généralement déterminer la capacité des emprunteurs à être de bons payeurs en étudiant leurs relevés de compte des derniers mois.
Au Québec (et plus couramment en Amérique du Nord), c’est la cote de crédit (ou score de crédit) et plus généralement le bureau de crédit qui va permettre aux institutions de décider si les futurs acquéreurs peuvent être ‘dignes de confiance’ selon leurs standards.
Le score de crédit commence à se générer dès l’ouverture d’une ‘ligne de crédit’ soit un événement qui donne lieu à des informations sur la gestion de votre crédit, comme par exemple :
Le score apparaitra officiellement après 2 à 3 mois après la création de la première ‘ligne de crédit’. Il permet aux acheteurs, s’il est bon, d’obtenir les meilleures conditions de prêt : choix de l’institution, taux, capacité d’emprunt, etc. Par conséquent, ne pas avoir de score de crédit pourrait s’avérer être un choix coûteux.
Attention : penser qu’un mauvais score de crédit est uniquement lié au fait que l’on est sur le territoire canadien depuis peu est une erreur. Si vous avez une bonne gestion de votre crédit, votre cote devrait être bonne dès le départ. Si ce n’est pas le cas (score en bas de 700), contactez PretImmoquebec gratuitement afin d’améliorer votre cote le plus rapidement possible.
Alors qu’en France il est souvent possible de ne pas payer de pénalité lorsque l’on revend sa résidence principale pour en racheter une autre, les choses sont tout à fait différentes au Québec.
En effet, le contrat signé au Québec étant pour un terme, cette durée d’engagement est ferme. Si les acheteurs décident en cours de terme de :
Alors, ceux-ci s’exposent à payer des pénalités dont le montant est contractuel.
Si le texte de calcul des pénalités est le même chez toutes les institutions financières, le calcul varie d’un créancier à l’autre. Voici ce que les acquéreurs peuvent lire dans leurs contrats :
Il est donc quasiment impossible de savoir à l’avance le montant des pénalités à payer en cas de rupture de contrat. C’est pourquoi le choix du type de produit financier revêt une importance capitale afin d’éviter toute éventualité de pénalités futures, qui pourraient engendrer des dépenses considérables pour l’acheteur.
En France, lorsqu’un acheteur a signé un compromis de vente, il dispose généralement d’un délai de 45 jours après la signature du compromis de vente pour obtenir son prêt immobilier.
Au Québec, ce délai va habituellement être de 15 jours à compter de l’acceptation de l’offre d’achat. Ce délai inclut les jours fériés et les fins de semaine. Par conséquent, il est essentiel de ne pas perdre de temps et de s’orienter rapidement vers le bon professionnel.
Faire affaire avec un courtier hypothécaire est fortement recommandé, car en plus de proposer un accompagnement personnalisé et diligent, cet intermédiaire prend en charge les formalités et s’efforce d’obtenir la meilleure proposition de financement pour l’acheteur.
Alors qu’en France, une assurance prêt devient souvent un point de négociation important pour les créanciers de prêts immobiliers ; au Québec, il existe plusieurs types d’assurances, ce qui peut s’avérer mêlant.
L’assurance hypothécaire, est en fait une assurance obligatoire lorsque les acheteurs mettent moins de 20% d’apport. Elle est inversement proportionnelle au montant de ce dernier et fonctionne par palier. Elle est accordée par 3 assureurs au Canada : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
L’assurance prêt ou assurance décès-invalidité est facultative. L’acheteur peut décider d’y souscrire, avant ou après le passage au notaire, ou pas du tout. Elle varie en fonction de critères tels que l’âge, les antécédents de santé personnels et familiaux et le montant assuré.
Les prêts sont consentis pour une durée inférieure à celle de l’amortissement (le terme). Que se passe-t-il une fois le terme échu ?
Il est important de se rappeler qu’il ne sera PAS possible de prolonger le taux proposé initialement. L’échéance arrive à son terme ? Vous devrez opter pour un des taux proposés à ce moment-là. Dans la grande majorité des cas, votre institution actuelle va proposer des taux pour renouveler avec elle. Si vous l’acceptez, pas besoin de fournir de nouveaux documents ni de repasser chez le notaire.
Il est alors temps de comparer ces propositions avec ce que le reste de l’industrie a à offrir. C’est le moment où votre courtier hypothécaire va vous recontacter (généralement 4-6 mois avant la date d’échéance). Si vous n’en avez pas, c’est le moment idéal pour en contacter un afin d’obtenir des propositions.
Si une proposition est plus intéressante que celle du créancier actuel, il faudra fournir les documents adaptés et repasser chez le notaire. Plusieurs prêteurs proposent de prendre ces frais à leur charge. Le courtier hypothécaire intégrera ces frais dans le calcul de rentabilité le cas échéant.
Fondé par Audrey Chemin, une « maudite francaise » arrivée au Québec en 2016, PretImmoquebec est un regroupement de plusieurs professionnels de prêt hypothécaire, dédiés aux nouveaux arrivants et aux investisseurs étrangers.
Propriétaires en France et ensuite au Québec, les professionnels de Pretimmoquebec ont fait face à des écueils, des surprises et des déconvenues qu’ils ne pensaient pas rencontrer. C’est pourquoi, il était logique de préparer du contenu pour permettre à leurs semblables de ne pas vivre ces mêmes expériences. Pretimmoquebec est spécialisé dans le suivi et le montage de dossiers des nouveaux arrivants et des investisseurs étrangers. Leur but : rendre simple une transaction qui peut être complexe, expliquer les nuances dans un langage compréhensible et amoindrir les tensions que l’on peut parfois ressentir lors de ce processus parfois stressant. Des capsules vidéo et des nouvelles y sont régulièrement postées. Pour vous inscrire à la newsletter c’est ici.
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Note : les “articles partenaires” ne sont pas des articles de la rédaction de Maudits Français. Ils sont fournis par ou écrits sur commande d’un annonceur qui en détermine le contenu.
