[Article sponsorisé] Quand on s’installe dans un nouveau pays, on pense tout de suite : nouvelle langue, nouvelle culture, nouvelles habitudes. Lorsque les Français (ou les Belges ou Suisses) s’installent au Québec, même s’ils ont beau savoir tout cela, ils ont peut-être tout de même l’impression que certaines choses sont identiques.

Il en va donc de même pour l’immobilier : les immigrants européens ont des références et des réflexes en matière de prêts immobilier qui sont parfois aux antipodes de ce que la réalité québécoise représente. PretImmoquébec présente donc le top 10 des différences étonnantes concernant les prêts immobiliers en France vs au Québec.

1. Jargon Immobilier : Français vs Québécois

Français et Québecois n’utilisent pas les mêmes terminologies. Voici les 4 principales différences de vocabulaire :

1. Prêt immobilier (France) = Prêt hypothécaire (Québec). Ici tous les prêts sont hypothéqués.
2. Apport (France) = Mise de fond (Québec). C’est le montant que vous déposez pour obtenir un prêt pour financer l’achat d’une propriété (développé plus bas dans cet article).
3. Courtier immobilier (France) = Courtier hypothécaire (Québec). C’est la personne qui vous accompagne dans votre recherche de financement 
4. Agent immobilier (France) = Courtier immobilier (Québec) à ne pas confondre donc avec le point 3. 

Pour explorer davantage les notions de sémantiques, c’est par ici. 

2. Durée d’Engagement : le Terme

En Europe, il est commun pour les emprunteurs de choisir un taux pour la durée totale de l’amortissement. Le taux va habituellement varier selon cette durée. Plus la durée de l’amortissement est courte, plus le taux est bas.

Au Québec (et globalement au Canada), on fixe une durée d’amortissement (à l’heure de rédaction de cet article, maximum 25 ans pour les prêts avec moins de 20% d’apport et maximum 30 ans pour les prêts avec plus de 20% d’apport), mais le taux est bloqué et consenti pour une durée inférieure qui se nomme “le terme“.

• Les taux fixes (c’est-à-dire qui ne varient pas pendant toute la durée du terme) sont consentis sur 6 mois – 1 an – 2 ans – 3 ans – 4 ans – 5 ans – 6 ans – 7 ans ou 10 ans maximum.
• Les taux variables (c’est-à-dire qui varient à l’intérieur du terme) sont habituellement consentis sur 5 ans.

Le calcul de la mensualité va donc s’établir selon le taux fixé durant le terme, comme si ce taux restait inchangé sur toute la durée de l’amortissement. Dans la réalité évidemment, le taux ne sera pas identique durant toute la durée de l’amortissement, ceci sert uniquement pour une base de calcul. Une fois le terme échu… attendez le point 10 de cet article pour savoir ce qu’il se passe ?.

3. Calculs des ratios d’endettement : différences clefs entre la France et le Québec

En France, les ratios d’endettement sont calculés sur les revenus nets des emprunteurs et tiennent compte de toutes les dettes récurrentes. Y compris des frais comme les assurances, la garderie… Généralement, les banques françaises acceptent que l’ensemble des dettes représente environ 33% du revenu net du foyer.

Au Québec (et plus généralement en Amérique du Nord), ce calcul est tout à fait différent. Les institutions financières vont appliquer deux ratios bien distincts :

• L’Amortissement Brut de la Dette (ABD) : il tient compte des dettes liées au nouvel achat immobilier. Selon l’apport déposé par les acheteurs il ne dépassera pas 28% à 39% du revenu brut du foyer. Ainsi les dettes incluses dans ce calcul sont :
  • Le chauffage
  • Les taxes scolaires et municipales
  • Le frais de copropriété (si applicables)
  • La mensualité du prêt immobilier : attention celui-ci n’est pas calculé selon le taux d’emprunt contractuel, mais sur un taux de qualification
• L’Amortissement Total de la Dette (ATD) : il tient compte des mêmes dettes que l’ABD mais il ajoute en plus la plupart des dettes apparaissant au bureau de crédit. Selon l’apport déposé par les acheteurs il ne dépassera pas 35% à 44% du revenu brut du foyer.

Important : il est quasiment impossible pour un non professionnel de calculer son propre ratio d’endettement, et ce, même à l’aide de calculateurs en ligne. Pour calculer votre capacité d’emprunt il est fortement conseillé de vous adresser à un expert. Contactez PretImmoquebec gratuitement !

4. Apport en immobilier : contrastes frappants France-Québec

En France, aucune législation n’empêche une institution de concéder un prêt immobilier à 110% de la valeur de la propriété visée.

Au Québec, l’apport minimum pour acheter est de 5%, soit un emprunt de 95%. La provenance de cet apport varie selon le statut d’immigration de l’emprunteur. Il existe deux grandes catégories :

• Un résident permanent installé depuis suffisamment longtemps au Canada ou un citoyen canadien pourra emprunter son 5% d’apport via un prêt annexe (prêt personnel par exemple). Selon les cas il pourra également être éligible à certains programmes et subventions. Attention cela ne signifie pas que la propriété est financée à 100% avec un unique prêt immobilier, mais bien que l’apport a été emprunté séparément.
• Un résident temporaire ou un résident permanent nouvellement arrivé sur le territoire canadien pourra emprunter avec 5% d’apport après 12 mois de présence sur le territoire canadien et 3 mois d’emploi au Canada. Il ne pourra PAS emprunter son 5% d’apport, mais il pourra bénéficier d’un don de la famille directe.

Un emprunteur qui ne tombe pas dans ces catégories devra mettre un apport plus conséquent : 10% -20% -35% selon les cas et les ratios d’endettement. Contactez sans frais un expert PretImmoquebec afin d’établir la situation qui vous correspond.

5. Les frais de transaction : le grand écart France-Québec

En France les frais de notaire peuvent représenter jusque 8-9% du prix d’achat et comprennent à la fois les honoraires des notaires mais aussi les diverses taxes de mutation gouvernementales. Par ailleurs les frais de notaires peuvent être réduits en fonction de la part du mobilier cédé dans le cadre de la transaction ou encore dans le cadre d’un programme neuf.

Par comparaison au Québec, on parlera plutôt de frais de démarrage ou encore de frais de clôture.

Typiquement, les institutions financières demandent que les acheteurs détiennent 1.5% du prix d’achat pour faire face à ces différents frais. Dans la réalité il vaut mieux prévoir 2 à 2.5% du prix d’achat. 

Les frais de démarrage sont en fait une somme de différents montants que les acheteurs vont avoir à débourser dans le cadre de la transaction plutôt qu’un seul et unique frais qu’ils auraient à payer en une fois. En voici les principaux (les montants sont indiqués à titre indicatifs et en date du jour) :

• Inspection : facultative mais fortement recommandée – payable généralement immédiatement après que l’offre d’achat ait été acceptée, entre 600 – 1,000$ + tx
• Frais de notaire : honoraires du notaire autour de 2,000-2,200$ + tx.
• TVQ : 9% de la prime d’assurance si les acheteurs ont un apport de moins de 20%, exigible au moment du passage chez le notaire
• Ajustement des taxes pour le vendeur, exigibles au moment du passage chez le notaire
• Taxe de bienvenue : taxe de mutation. Pour la calculer, on se base sur la valeur la plus élevée entre l’évaluation municipale et le prix d’achat. Il s’agit d’un pourcentage par palier (cf. règles ici), mais habituellement il faut compter environ 1.1-1.2%.  Généralement, la facture est reçue entre 3 et 6 mois suivant la visite chez le notaire, mais peut avoir lieu plus tôt. Une fois la facture reçue, les acheteurs ont un maximum de 30 jours pour en acquitter le solde. Dans certains cas et certaines villes, un remboursement de la taxe de bienvenue est possible.

6. Le Dossier de Crédit : Un Incontournable au Québec

En France, les banques vont généralement déterminer la capacité des emprunteurs à être de bons payeurs en étudiant leurs relevés de compte des derniers mois.

Au Québec (et plus couramment en Amérique du Nord), c’est la cote de crédit (ou score de crédit) et plus généralement le bureau de crédit qui va permettre aux institutions de décider si les futurs acquéreurs peuvent être ‘dignes de confiance’ selon leurs standards.

Le score de crédit commence à se générer dès l’ouverture d’une ‘ligne de crédit’ soit un événement qui donne lieu à des informations sur la gestion de votre crédit, comme par exemple :

• Une carte de crédit 
• Une ligne de cellulaire avec forfait canadien
• Un prêt personnel, auto, étudiant…

Le score apparaitra officiellement après 2 à 3 mois après la création de la première ‘ligne de crédit’. Il permet aux acheteurs, s’il est bon, d’obtenir les meilleures conditions de prêt : choix de l’institution, taux, capacité d’emprunt, etc. Par conséquent, ne pas avoir de score de crédit pourrait s’avérer être un choix coûteux. 

Attention : penser qu’un mauvais score de crédit est uniquement lié au fait que l’on est sur le territoire canadien depuis peu est une erreur. Si vous avez une bonne gestion de votre crédit, votre cote devrait être bonne dès le départ. Si ce n’est pas le cas (score en bas de 700), contactez PretImmoquebec gratuitement afin d’améliorer votre cote le plus rapidement possible.

7. Les pénalités en question : écarts saisissants France-Québec dans le crédit immobilier

Alors qu’en France il est souvent possible de ne pas payer de pénalité lorsque l’on revend sa résidence principale pour en racheter une autre, les choses sont tout à fait différentes au Québec.

En effet, le contrat signé au Québec étant pour un terme, cette durée d’engagement est ferme. Si les acheteurs décident en cours de terme de :

• Renégocier les conditions de leur prêt (taux, durée, montant)
• Changer de prêteur
• Se séparer (un des deux propriétaires rachète la part de l’autre)
• Vendre la propriété

Alors, ceux-ci s’exposent à payer des pénalités dont le montant est contractuel.

Si le texte de calcul des pénalités est le même chez toutes les institutions financières, le calcul varie d’un créancier à l’autre. Voici ce que les acquéreurs peuvent lire dans leurs contrats :

• Taux variable : 3 mois d’intérêts
• Taux fixe : le plus cher entre 3 mois d’intérêts ou le différentiel de taux.

Il est donc quasiment impossible de savoir à l’avance le montant des pénalités à payer en cas de rupture de contrat. C’est pourquoi le choix du type de produit financier revêt une importance capitale afin d’éviter toute éventualité de pénalités futures, qui pourraient engendrer des dépenses considérables pour l’acheteur.

8.  Processus en immobilier : un contraste temporel crucial 

En France, lorsqu’un acheteur a signé un compromis de vente, il dispose généralement d’un délai de 45 jours après la signature du compromis de vente pour obtenir son prêt immobilier. 

Au Québec, ce délai va habituellement être de 15 jours à compter de l’acceptation de l’offre d’achat. Ce délai inclut les jours fériés et les fins de semaine.  Par conséquent, il est essentiel de ne pas perdre de temps et de s’orienter rapidement vers le bon professionnel. 

Faire affaire avec un courtier hypothécaire est fortement recommandé, car en plus de proposer un accompagnement personnalisé et diligent, cet intermédiaire prend en charge les formalités et s’efforce d’obtenir la meilleure proposition de financement pour l’acheteur. 

9. Assurances en prêt immobilier : distinctions France-Québec

Alors qu’en France, une assurance prêt devient souvent un point de négociation important pour les créanciers de prêts immobiliers ; au Québec, il existe plusieurs types d’assurances, ce qui peut s’avérer mêlant.

L’assurance hypothécaire, est en fait une assurance obligatoire lorsque les acheteurs mettent moins de 20% d’apport. Elle est inversement proportionnelle au montant de ce dernier et fonctionne par palier. Elle est accordée par 3 assureurs au Canada : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. 

L’assurance prêt ou assurance décès-invalidité est facultative. L’acheteur peut décider d’y souscrire, avant ou après le passage au notaire, ou pas du tout. Elle varie en fonction de critères tels que l’âge, les antécédents de santé personnels et familiaux et le montant assuré. 

10. Que se passe-t-il concrètement lors du renouvellement du prêt hypothécaire au Québec ?

Les prêts sont consentis pour une durée inférieure à celle de l’amortissement (le terme). Que se passe-t-il une fois le terme échu ?

Il est important de se rappeler qu’il ne sera PAS possible de prolonger le taux proposé initialement. L’échéance arrive à son terme ? Vous devrez opter pour un des taux proposés à ce moment-là. Dans la grande majorité des cas, votre institution actuelle va proposer des taux pour renouveler avec elle. Si vous l’acceptez, pas besoin de fournir de nouveaux documents ni de repasser chez le notaire. 

Il est alors temps de comparer ces propositions avec ce que le reste de l’industrie a à offrir. C’est le moment où votre courtier hypothécaire va vous recontacter (généralement 4-6 mois avant la date d’échéance). Si vous n’en avez pas, c’est le moment idéal pour en contacter un afin d’obtenir des propositions. 

Si une proposition est plus intéressante que celle du créancier actuel, il faudra fournir les documents adaptés et repasser chez le notaire. Plusieurs prêteurs proposent de prendre ces frais à leur charge. Le courtier hypothécaire intégrera ces frais dans le calcul de rentabilité le cas échéant.

Conclusion :

• En fin de compte, ces différences entre les prêts immobiliers en France et au Québec soulignent l’importance de comprendre les spécificités locales pour faire des choix financiers éclairés, garantissant ainsi la meilleure personnalisation à vos besoins en matière de prêt immobilier.
• Pretimmoquebec a abordé ici les 10 points considérés comme les principaux mais il en existe beaucoup d’autres. Qu’en pensez-vous ? Pensez-vous à d’autres éléments importants que vous souhaiteriez voir abordés ici ?
• Consultez le site internet de PretImmoquebec afin de pouvoir les relire et prendre connaissance du processus d’achat plus en détail. Vous pourrez également prendre contact avec un professionnel pour une étude personnalisée et gratuite si tel est votre besoin.

Qui est Pretimoquebec ?

Fondé par Audrey Chemin, une « maudite francaise » arrivée au Québec en 2016, PretImmoquebec est un regroupement de plusieurs professionnels de prêt hypothécaire, dédiés aux nouveaux arrivants et aux investisseurs étrangers.

Propriétaires en France et ensuite au Québec, les professionnels de Pretimmoquebec ont fait face à des écueils, des surprises et des déconvenues qu’ils ne pensaient pas rencontrer. C’est pourquoi, il était logique de préparer du contenu pour permettre à leurs semblables de ne pas vivre ces mêmes expériences. Pretimmoquebec est spécialisé dans le suivi et le montage de dossiers des nouveaux arrivants et des investisseurs étrangers. Leur but : rendre simple une transaction qui peut être complexe, expliquer les nuances dans un langage compréhensible et amoindrir les tensions que l’on peut parfois ressentir lors de ce processus parfois stressant. Des capsules vidéo et des nouvelles y sont régulièrement postées. Pour vous inscrire à la newsletter c’est ici.

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