[Article partenaire] Si vous vous intéressez à l’immobilier canadien, vous avez sûrement entendu parler de cette nouvelle loi (la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens), qui viendra en application le 1er janvier 2023 et qui risque de changer pas mal de choses pour plusieurs d’entre nous. Pretimmoquebec vous explique tout.

Afin de faciliter la lecture de cet article, les sections où la loi est directement citée seront en italique. Les parties commentées par Pretimmoquebec seront quant à elles en écriture standard.

Que dit cette loi ?

Les non-Canadiens (cf section « qui est concerné ») ne pourront pas acheter de logement d’habitation à compter du 1er janvier 2023 et pour une période de 2 ans. 

Pour lire le texte complet : c’est ici.

Quels achats seront concernés par cette loi ?

Les immeubles résidentiels, situés au Canada :

• une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois locaux d’habitation. 

Les 4-plex et plus seraient donc exclus de la loi.

• une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable qui est, ou est destiné à être, une parcelle séparée ou une autre division d’un immeuble ou d’un bien réel sur laquelle il y a, ou il est prévu qu’il y ait, un droit de propriété distinct des droits de propriété des autres parties du bâtiment, y compris la proportion des parties communes et des dépendances du bâtiment, et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est attribuable à la maison, au logement ou au local et qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel;

• un immeuble ou un bien réel visés par règlement

Un local d’habitation est défini comme une habitation dotée d’une cuisine, d’une salle de bains et d’une pièce d’habitation privées. 

Un terrain nu serait donc exclu du moratoire également.

On a souvent entendu parler des chalets qui seraient exclus du moratoire : pour le moment, il n’y a RIEN dans le texte de loi qui exclurait les chalets. Il y a eu des propositions dans ce sens, mais rien n’a été légiféré.

Qui est concerné par cette loi ?

Lisez bien ce paragraphe jusqu’au bout, car ce que vous lirez ici pourrait vous surprendre.

Les « non-Canadiens » sont définis comme suit :

• Individu autre qu’un citoyen canadien, qu’une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens ou qu’un résident permanent ;

• Une société constituée autrement que par une loi fédérale ou provinciale ;

• Une société constituée par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu et qui est contrôlée par une personne visée aux alinéas a) ou b) ;

• Une personne ou entité visée par règlement. 

On voit souvent passer des mentions faites des « soit-disant » exceptions. Il convient d’être tout particulièrement attentif et prendre un maximum de précautions. En effet, voici ce que dit la loi :

Les personnes exemptées sont :

• le résident temporaire, au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, qui satisfait aux conditions prévues par règlement

Les avocats interrogés sur le sujet s’entendent à dire que l’article 4 alinéa 1 prévoit une interdiction pour tous les non-Canadiens. Il s’agirait donc là de la règle générale qui sera appliquée dès l’entrée en vigueur de la loi. Ainsi les exemptions vont déroger à cette règle, sauf si celles-ci ne sont pas définies. Donc en d’autres termes, en l’absence de règlement, les résidents temporaires seraient TOUS concernés par le moratoire et non l’inverse comme on peut le lire ou l’entendre à plusieurs reprises. Comme toujours en loi, c’est sujet à interprétation, et il se peut que les tribunaux l’appliquent différemment dans le futur. Impossible donc à prédire. Il y a eu un papier de consultation publié par la SCHL en septembre 2022 qui faisait des propositions concernant d’éventuelles exclusions. Il s’agissait de propositions qui pour le moment n’ont pas été légiférées.

• la personne protégée, au sens du paragraphe 95(2) de cette loi ;

• l’individu qui est un non-Canadien et qui fait l’achat d’un immeuble résidentiel avec son époux ou conjoint de fait, si l’époux ou le conjoint de fait est un citoyen canadien, une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens, un résident permanent ou une personne visée aux alinéas a) ou b); 

Cette section n’est pas visée par règlement, par conséquent, les avocats s’entendent à dire que cette exemption serait valide dès l’entrée en vigueur de la loi 

• la personne appartenant à une catégorie de personnes visée par règlement.

Et pour ceux qui ont déjà une offre d’achat signée ?

(5) Le paragraphe (1) ne s’applique pas si, aux termes d’une convention d’achat-vente, le non-Canadien devient responsable de l’immeuble résidentiel ou en assume la responsabilité avant la date d’entrée en vigueur de la présente loi.

Selon l’ACI, si un non-Canadien conclut une convention d’achat d’une propriété pertinente le 31 décembre 2022 ou avant, l’interdiction ne s’appliquerait pas à cette transaction. Le libellé de la Loi laisse entendre que l’interdiction s’applique aux conventions d’achat-vente conclues après la date d’entrée en vigueur du 1er janvier 2023 (toujours selon l’ACI).

Cependant, plusieurs notaires refusent d’ores et déjà d’accepter des transactions qui notarient après le 31 décembre 2022, bien que la convention d’achat ait été conclue et toutes conditions déjà levées. 

L’avis des avocats penche dans le sens de l’ACI. Plusieurs ont également émis la réserve qu’il est probable que des restrictions viendraient préciser cet élément et notamment une période définie dans le temps par exemple.

À suivre donc.

Quels sont les risques ?

6 (1) Tout non-Canadien qui contrevient à l’article 4 et toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, un immeuble résidentiel, tout en sachant que la présente loi en interdit l’achat à ce dernier, est coupable d’une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de dix mille dollars.

7 (1) En cas de condamnation d’un non-Canadien pour contravention à l’article 4, la juridiction supérieure de la province où se trouve l’immeuble résidentiel auquel se rapporte la contravention peut rendre une ordonnance, sur demande du ministre, obligeant la vente de l’immeuble résidentiel de la manière et selon les conditions prévues par règlement.

Alinéa (1)c) (2) Tout règlement pris en vertu de l’alinéa (1)c) doit prévoir qu’un non-Canadien ne peut recevoir du produit de la vente de l’immeuble résidentiel, résultant d’une ordonnance rendue en vertu de l’article 7, plus que la somme représentant le prix d’achat qu’il a payée pour cet immeuble.

Il y a encore beaucoup d’incertitudes

Comme vous pouvez le voir ici, il y a encore beaucoup de questions qui restent en suspens et il ne sera sûrement pas possible d’en savoir plus avant la publication des fameux règlements ou même avant la mise en application de la loi. Pour vous tenir au courant des dernières infos, n’hésitez pas à vous connecter sur cette page. L’information y est mise à jour régulièrement.

Pour en savoir plus : connectez-vous au webinaire qui aura lieu le 19 janvier 2023 à midi. Audrey Chemin, fondatrice de Pretimmoquebec vous parlera de la mise en application de la loi, accompagnée d’un expert juridique.

Qui est Pretimoquebec ?

Fondé par Audrey Chemin, une « maudite française » arrivée au Québec en 2016, PretImmoquebec est un regroupement de plusieurs professionnels de prêt hypothécaire, dédiés aux nouveaux arrivants et aux investisseurs étrangers.

Propriétaires en France et ensuite au Québec, les professionnels de Pretimmoquebec ont fait face à des écueils, des surprises et des déconvenues qu’ils ne pensaient pas rencontrer. C’est pourquoi il était logique de préparer du contenu pour permettre à leurs semblables de ne pas vivre ces mêmes expériences. Pretimmoquebec est spécialisé dans le suivi et le montage de dossiers des nouveaux arrivants et des investisseurs étrangers. Leur but : rendre simple une transaction qui peut être complexe, expliquer les nuances dans un langage compréhensible et amoindrir les tensions que l’on peut parfois ressentir lors de ce processus parfois stressant. Des capsules vidéo et des nouvelles y sont régulièrement postées. Pour vous inscrire à l’infolettre, c’est ici.

Il y a même un groupe Facebook dédié avec de nombreuses questions et interactions entre membres. Vous aussi : inscrivez-vous ici.

Note : 

À la date de rédaction de cet article, le gouvernement n’a pas encore communiqué de règlements clarifiant et définissant les termes de cette loi. Puisque la loi est difficile à interpréter, il vaut toujours mieux consulter un avocat pour obtenir des conseils ou des directives. L’auteure du présent article indique ne pas être avocate et ne relayer dans le présent article que les opinions de professionnels consultés sur le sujet.

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