5 choses à savoir pour bien investir dans l’immobilier à Montréal

Qui veut gagner un condo ? © Claire Estagnasié

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Propriété divise ou indivise ?
Une propriété divise est usuellement appelée un « condo » : on achète une partie d’un bien immeuble. Mais à Montréal, on trouve de nombreuses propriétés indivises, souvent dans des triplex, achetés par plusieurs propriétaires et n’ayant pas été officiellement divisés.

Les avantages : les taxes sont divisées par trois et le bien est souvent moins cher

Les inconvénients : il faut 20% d’apport au minimum, ce qui limite le marché à la revente. La banque est aussi imposée, ce qui fait perdre une partie de son pouvoir de négociation.

Investir dans l’immobilier à Montréal, une bonne affaire ? Notre experte Gwen Lelu, courtier immobilier résidentiel chez C&G Relocalisation et montréalaise d’adoption depuis 7 ans, nous confie les clés d’un juteux investissement.

Un bon plan, quelque soit le statut de résidence

Gwen Lelu est formelle : « Qu’on soit Français résident permanent, temporaire, ou en PVT, voire même résidant en France avec des fonds à investir, l’investissement est plus rentable au Québec qu’en France ». Avec Montréal en figure de proue des bonnes affaires. Si un résident permanent pourra sans doute acheter avec seulement 5% de fonds propres et 3 mois de fiches de paie, on demandera peut-être 6 mois de relevés pour un résident temporaire, et 10% d’apport.

L’affaire peut s’avérer plus périlleuse pour un étudiant ou un résident temporaire sans emploi : il faudra peut-être montrer patte blanche avec une lettre de la banque et 35% d’apport justifiés avec des preuves de provenance. Selon l’experte, « à partir de 2000 CA$ de loyer mensuel, il est clairement plus rentable d’acheter : pour le même prix, vous aurez un bien plus agréable, et vous pourrez récupérer votre argent en revendant ». Pour ceux qui voudraient garder leur bien, C&G Relocalisation propose de louer l’appartement à des familles de nouveaux arrivants, moyennant environ 10% de loyer annuel.

Plus-value et taux de rendement

Avec la montée des prix, le jeu en vaut la chandelle. « Même si on compte ne rester au Québec que trois à cinq ans, ça vaut le coup d’acheter et de revendre pour faire une plus-value ». Les meilleures affaires selon elle : un logement de trois chambres (5 ½), dans un quartier attractif, qui prendra de la valeur après quelques travaux. Car au Québec, les frais de notaire sont fixes (autour de 1 500 CA$), ce qui fait que, « culturellement, on achète et revend comme on change de location en France ».

Pour ceux qui veulent acheter pour faire de l’investissement locatif, la marge de gain est moins évidente, car la Régie du Logement exerce une ferme surveillance sur les loyers. « La limitation des loyers est plus forte qu’en France », prévient Gwen Lelu, « et mieux vaut prendre une assurance loyers impayés, car les évictions de locataires mauvais payeurs sont difficiles ». Pour évincer un locataire, trois conditions : faire de gros travaux – reconnus comme tels par la ville et incluant des plans d’architecte ; reprendre le logement pour vous-même, ou pour vos ascendants / descendants directs. « Le meilleur taux de rendement à espérer se situe entre 5 et 8% sur l’île de Montréal », précise-t-elle.

Bien s’entourer

Prérequis numéro un, selon Gwen Lelu : s’entourer de professionnels, « surtout si l’on n’est pas du pays ». À savoir, un courtier immobilier, qui recherchera le condo de vos rêves. Car contrairement aux agents immobiliers français, qui travaillent pour leur agence (sur certains quartiers), au Canada, chaque courtier a accès à toutes les annonces. « On travaille pour le client. Le courtier est payé par le vendeur à qui il amène des affaires : pour l’acheteur, c’est gratuit, alors qu’en France, c’est négociable ». Même principe pour le courtier hypothécaire, qui « magasine pour vous le meilleur taux » en allant frapper aux portes de toutes les banques. Pas de raison de se priver des conseils avisés, et gratuits, de professionnels.

Taux et totaux

Car pour faire une bonne affaire, mieux vaut obtenir un taux malin. 3,75% sur 25 ans pour un premier achat en résidence principale en moyenne actuellement, soit plus que la moyenne en France sur le même type d’achat (1,8%). Ce qui n’est pas forcément mauvais signe, précise Gwen Lelu, car « plus l’immobilier est haut, plus les taux sont bas, et inversement ». Un élément important à garder en tête toutefois : au Québec, on renégocie son taux tous les 5 ans, en s’alignant sur le taux directeur de la banque du Canada.

Le taux d’endettement accepté par les banques est à peu près similaire à celui de l’Hexagone (33% d’endettement global, cartes de crédit incluses). « Trois mois d’historique de crédit et de fiche de paie suffisent ». Et avec plus de 20% d’apport, on peut se passer des frais d’assurance du crédit (obligatoires en France).

L’experte conseille de garder 1,5% du prix total pour payer le déménagement et les différents impôts : la taxe « Bienvenue » (du nom du politicien), sorte de droits de mutation qui revient à la ville, et les équivalents de la taxe foncière, les taxes municipales et scolaires. Il faut compter entre 60 et 90 jours après la promesse d’achat (acte légal) pour signer l’acte de vente chez le notaire (un peu comme en France), pour avoir le temps de faire les différentes inspections.

Ne pas avoir peur de sortir des quartiers convenus

Gwen Lelu conseille donc d’acheter après un an de location, « histoire de se familiariser avec les différents quartiers ». Pour l’experte, les trois quartiers les plus dynamiques en termes d’investissements sont Hochelaga (quartier qui monte, avec culturellement une grande proportion de locataires), Rosemont Est (dynamique et avec une belle qualité de vie), et Villeray (qui continue de monter). « Globalement, tout ce qui est localisé autour du futur réseau métropolitain est attractif, mais il faut se dépêcher », glisse l’experte. Les rénovateurs pourront miser sur Pointe Saint-Charles ou Pointe-Claire.

Précision : au Québec, il est possible de dépasser le prix affiché, ce qui est illégal en France). C’est la tendance actuelle à Montréal : certains vendeurs proposent un prix attractif pour ensuite faire montrer les enchères… Vous êtes prévenu(e)s !

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Propriété divise ou indivise ?
Une propriété divise est usuellement appelée un « condo » : on achète une partie d’un bien immeuble. Mais à Montréal, on trouve de nombreuses propriétés indivises, souvent dans des triplex, achetés par plusieurs propriétaires et n’ayant pas été officiellement divisés.

Les avantages : les taxes sont divisées par trois et le bien est souvent moins cher

Les inconvénients : il faut 20% d’apport au minimum, ce qui limite le marché à la revente. La banque est aussi imposée, ce qui fait perdre une partie de son pouvoir de négociation.